Comment Faire Baisser Le Loyer D Un Bail Commercial

Le premier moyen est déjà de solliciter cette baisse par un uncomplicated courrier en recommandé AR (cette forme est indispensable pour la procédure qui pourrait s'en suivre) adressé au bailleur. On peut certes faire état de sa propre situation notamment financière, mais il est en réalité préférable du bespeak de vue d'un bailleur, de citer quelques loyers environnants ou encore plus simplement, de demander 50'awarding des dispositions du Lawmaking de commerce sur la "valeur locative". L'article 50.145-33 de ce Code permet de remplacer le loyer par cette valeur locative. Il fixe en effet des critères de détermination (caractéristiques des locaux, activités exercées, obligations juridiques, facteurs locaux de commercialité et prix dans le voisinage) qui aboutissent à des loyers inférieurs de 20 à thirty % à ceux du marché. Par exemple, le seul fait de faire supporter la taxe foncière au locataire entraine automatiquement une diminution de twenty % du futur loyer (voir récemment Cass. 3e civ. 23 mai 2019, northward°18-14917).

Bien sûr, le bailleur est libre de refuser cette démarche amiable. Mais, la loi permet ensuite de passer outre ce refus, par trois nouveaux moyens méconnus qui peuvent d'ailleurs se cumuler.

Contester l'application de la clause d'indexation

Souvent, le loyer est devenu très lourd du fait de 50'application d'une clause du bail indexant le loyer sur l'évolution d'un indice, fréquemment celui du coût de la construction (dit ICC). Or le coût des matériaux de construction a explosé en raison de la croissance chinoise. Ainsi, le loyer a pu mécaniquement augmenter de plus d'un quart par rapport au loyer initial. Dans cette hypothèse, l'article L.145-39 du Code de commerce oblige le bailleur ou, à défaut, le juge à logroller le loyer à cette valeur locative, sans aucune autre status ou délai.

Contester la clause d'indexation elle-même

Pour être valide, cette clause augmentant mécaniquement le loyer, doit satisfaire à deux weather cumulatives. La première est que l'indice doit être en relation directe avec fifty'activité de l'une des parties (article L.112-2 du Code monétaire et financier). Or, depuis que la loi du 18 juin 2014 dite Pinel a remplacé légalement fifty'ICC précité par l'Indice des loyers commerciaux (ILC) ou, selon l'activité du preneur, par 50'Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), les erreurs d'indices sont fréquentes. Ainsi, un entrepôt ne peut pas voir son bail indexé sur fifty'ILC, ou inversement, un cordonnier sur l'ILAT.

La seconde condition de validité est encore plus difficile à respecter puisqu'elle exige que la période séparant les deux indices soit strictement égale à la période séparant chaque indexation (commodity L.112-i du même Lawmaking). Si, par exemple, l'indexation est annuelle, il faut impérativement alors que les deux indices servant au calcul soient ceux du même trimestre à un an d'écart. Or, on constate souvent que la première indexation due north'est pas appliquée à la engagement anniversaire du bail, ou encore que le bailleur n'applique pas le dernier indice publié avant la signature du bail, ou encore qu'il north'applique la clause qu'en cas de hausse de 50'indice. Bref, de nombreuses irrégularités qui aboutissent automatiquement à un retour au loyer initial, tout en permettant au locataire d'obtenir le remboursement des sommes trop versées depuis le début du bail, dans la limite toutefois du délai de prescription de cinq années.

Réviser directement le loyer

Indépendamment de cette clause d'indexation, le Lawmaking de commerce permet toujours de faire baisser le loyer à hauteur de cette fameuse valeur locative, mais à trois atmospheric condition. Tout d'abord, cette révision légale ne peut être demandée que trois ans après la dernière fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer. Si vous avez obtenu une baisse, non pas temporaire mais permanente, de votre loyer depuis moins de trois ans, vous devrez donc attendre trois ans révolus pour y avoir droit. Ensuite, vous devez démontrer une évolution des facteurs locaux de commercialité. Peu importe d'ailleurs que cette évolution soit à la hausse ou à la baisse, mais il faut un changement notable pour son activité. Tel est généralement le cas de la fermeture de concurrents à proximité, ou de la construction de logements cascade united nations commerce de bouche. De plus, il faut établir une diminution d'au moins 10 % de la valeur locative depuis que le loyer a été dernièrement fixé. Cette preuve est difficile à rapporter et en pratique, elle nécessite toujours l'avis d'united nations proficient judiciaire.

La conciliation ou le mandat ad'hoc

Enfin, vous avez toujours la possibilité de demander au tribunal compétent le bénéfice d'un mandat ad hoc ou d'une procédure de conciliation. L'assistance d'united nations mandataire judiciaire, avec son autorité consequence du juge, permet d'aboutir plus facilement à une diminution des loyers négociée avec le bailleur.

Contrairement à une idée reçue, cette procédure dite "de prévention des difficultés" due north'est pas une procédure commonage (sauvegarde ou redressement judiciaire par exemple). De plus, une procédure commonage ne peut avoir aucun effet sur le prix du loyer car elle doit respecter la règle de continuation des contrats en cours l'obligeant à poursuivre le bail aux mêmes weather condition et donc au même montant. La seule échappatoire n'est plus alors que de résilier le bond.

Le locataire rencontrant des difficultés financières aura donc à cœur de se préoccuper du montant de son loyer avant de faire 50'objet d'une procédure collective, au risque sinon de voir toute perspective de redressement ou de cession échouer en raison d'un loyer trop élevé.

Pascal Jacquot, avocat en droit des sociétés

Carlo Ricci, avocat associé en règlement des contentieux

Contact : Fidal,

72 avenue Olivier Messiaen, Le Mans

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Il est souvent, à juste titre, question de la vacance commerciale en centre-ville, mais on oublie les zones commerciales périphériques, qui souffrent tout autant de la digitalisation de nombreux métiers et de la croissance du e-commerce. Des enseignes d'entrée de ville déposent le bilan (La Grande Récré, Conforama, C&A…) ou se restructurent, à commencer par les hypermarchés (Carrefour venant d'annoncer "restituer" 100.000 m² en France). L'État et les collectivités locales vont devoir prendre rapidement la mesure de cette mutation, eux qui ont autorisé voire favorisé la structure de nouvelles surfaces (entre 2000 et 2016, les surfaces commerciales en France ont augmenté de 3 % par an alors que le PIB ne southward'est accru annuellement que de 1,3 %).

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